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Bild - KIM- Neckarufer Mannheim

Thomas Trüper

Alle reden vom Wohnen …

…wir auch. DIE LINKE im Mannheimer Gemeinderat tut dies aber schon seit sechs Jahren und wird dieses Thema auch im Kommunalwahlkampf als einen ihrer Schwerpunkte setzen. Mannheim in der Metropolregion Rhein-Neckar und Universitätsstadt hat (noch) nicht das Mietniveau wie beispielsweise Heidelberg, Freiburg oder die Spitzenreiter Frankfurt oder München.

Dennoch liegen die Steigerungsraten der Angebotsmieten in acht Jahren bei über 23%. Der neueste Mietspiegel weist für zwei Jahre eine Steigerung von 9,4% aus. Vor sechs und selbst vor zwei Jahren erklärte der zuständige Dezernent Quast: Mannheim hat keinen angespannten Mietwohnungsmarkt. Inzwischen hat er diese Aussage revidiert. Die zahlreichen Anträge der LINKEN wurden nicht zurückgewiesen sondern „mitgenommen“. In der Tat flossen sie teilweise ein in eine große wohnungspolitische Vorlage ein, das 12-Punkte-Programm für preisgünstiges Wohnen. Diese Verwaltungsvorlage wurde mit denkbar knappster Mehrheit aus SPD, Grünen und LINKEN im Sommer 2017 verabschiedet. Zentraler Punkte sind eine 30%-„Sozial-Quote“ bei Neubauprojekten, aber auch grundsätzliche Feststellungen über verbilligte Abgabe von städtischen Grund und Boden für preisgünstiges Wohnen.

Schon bei den Planungen für die erste große Anwendung dieses 12 Punkte-Programms kam es zu Auseinandersetzungen im Gemeinderat. Es handelt sich um die Konversionsfläche Spinelli (ehemalige US-Kaserne), und diese ist zugleich das letzte große Baufeld, das in Mannheim noch zur Verfügung steht, so lange man nicht in der Peripherie auf die „grüne Wiese“ expandieren möchte. Die Verwaltung plante 2.400 Wohneinheiten, davon 30% im preisgünstigen Segment. Schon im Vorfeld setzte die CDU (inzwischen durch einen Grünen-Überläufer in der Mehrheit) eine Reduzierung auf 1.800 Wohneinheiten durch: Es müssen nach Auffassung der CDU unbedingt „für junge Familien“ flächenzehrende Einfamilienhäuser errichtet werden (ab 0,5 Mio. Euro aufwärts). Die Sozialquote gilt selbstverständlich nur für den Geschoßwohnungsbau. Man sieht: Die Umsetzung selbst eines beschlossenen (bescheidenen) 12-Punkte-Programms ist jedes Mal eine Machtfrage.

Welche Strategie fährt DIE LINKE in Mannheim in Sachen preisgünstiges Wohnen?

Zunächst ein paar Grunddaten zum Wohnungsmarkt in Mannheim: Mannheim hat ca. 166.000 Wohneinheiten und etwa 173.000 Privathaushalte; 51% davon sind Single-Haushalte. Die Mietquote beträgt ca. 75%. Die städtische Wohnungsbaugesellschaft GBG verfügt über 18.800 Wohneinheiten, davon 96% unter 8,00 Euro/m². Der Mannheimer Mietspiegel-Durchschnittspreis beträgt 2018 (bei 80 m²) 7,53 Euro/m². Die Stadt selber verfügt über keine Wohnungen mehr. Es gibt Genossenschaften mit z.T. sehr billigen Wohnungen (ca. 7.000) und es gibt natürlich Vonovia mit ca. 4.000 Wohneinheiten, die im Laufe der letzten Jahre i.d.R. um einen Euro/m2 verteuert wurden. Alle Wohnungsneubauten bis 2017 erfolgten ohne öffentliche Förderung und liegen bei Mietpreisen. Von den preisgünstigen Wohnungen der GBG gingen aufgrund unterschiedlichster Faktoren bis 2017 1.000 verloren.

Von den derzeit freien 280 ha US-Konversionsgeländen ist das größte für Wohungsbau vorgesehene Gelände (FRANKLIN) bereits vor dem 12-Punkteprogramm verplant worden. Dennoch sollen hier etwa 1.000 Wohnungen im preisgünstigen Segment entstehen. Der Kampf um Spinelli ist im Gange (s.o.). Die Flächen gingen und  gehen zu Marktpreisen von der BIMA auf eine städtische Entwicklungsgesellschaft über (MWSP GmbH). Erst in 2018 machte die Bundesregierung den Weg frei für stark verbilligte Abgabe an Bauträger des sozialen Wohnungsbaus. Davon werden erstmals ca. 200 Wohneinheiten auf dem kleinen Konversionsgelände Hammonds Barracks profitieren.

Entscheidend ist hierbei die Frage, wer der Bauträger sein wird. DIE LINKE fordert seit Jahren, dass die Kommune und ihre Gesellschaften non-profit-Bauträger bevorzugen soll. Dies wird hier nun erstmals geschehen. Das Mietshäusersyndikat (MHS) wird einen kleineren Teil des fraglichen Baufeldes übernehmen (entsprechend der derzeitigen Leistungsfähigkeit der MHS-Projektgruppe). Den Rest wird die GBG übernehmen, eventuell auch eine Genossenschaft. Alle werden zur Senkung der Gestehungskosten Landeswohnraumförderung in Anspruch nehmen und somit „Sozialwohnungen“ erstellen. Die Berechtigungsgrenze wurde in Baden-Württemberg deutlich heraufgesetzt, um tatsächliche „breiten Schichten der Gesellschaft“ den Zugang zu geförderten Wohnungen zu ermöglichen. Dieses Beispiel gilt es zu als Regelfall zu fordern. Der Vorteil gegenüber profitorientierten privaten Bauträgern ist, dass selbst nach Auslaufen der Preisbindungsfrist (15 bis 25 Jahre) die Bauträger aufgrund ihrer Selbstbindung in aller Regel die Mieten nicht auf Marktniveau anheben.

Damit solche Modelle funktionieren, kommt es ebenfalls entscheidend auf die Kontrolle über potenzielle Baugrundstücke an. Gehören die Grundstücke Privaten, kann die Kommune diese zwar zu sozialem Wohnungsbau zwingen, aber nur wenn die Bauträger auf die Erteilung neuen Baurechts angewiesen sind. Dann lässt sich über städtebauliche Verträge mit der Auflage, eine Sozial-Quote zu erfüllen (in Mannheim zurzeit 30%) trefflich verhandeln, zumindest, solange die Betongold-Konjunktur so brummt wie bisher. Diese Fälle halten sich aber in Grenzen, da in Städten fast überall bereits Baurechte bestehen. Spinelli (s.o.) ist noch die größte Fläche, auf der erst neues Baurecht erteilt werden, und damit die Möglichkeit der Umsetzung der Sozialquote möglich ist.

Ein weiterer üblicher Weg zur Umsetzung der Sozialquote ist der Verkauf städtischer Grundstücke an Private, die über städtebauliche Verträge gezwungen werden zu „spuren“. Damit freilich gibt die Kommune die Kontrolle über das Grundstück auf. Beim Kämmerer sind solche Transfers jedoch sehr beliebt, heben sie doch die stille Bodenwertreserve, insbesondere in Zeiten der stürmischen  Preissteigerungen. Im Mannheimer Stadthaushalt sind solche Außerordentliche Erträge von jährlich 10 Mio. Euro fest eingeplant. Davon wird sich die Stadt verabschieden müssen. Bei den letzten Haushaltsberatungen hatte die LINKE beantragt, 10 Mio. Euro aus den überplanmäßigen Steuereinnahmen zum Ankauf von wohnungsbaugeeigneten Grundstücken zu verwenden, um sie gemeinwohlorientierten Bauträgern auf dem Wege von Erbbaurechten zu minimalem oder Null-Zins zur Verfügung zu stellen. Dies würde insbesondere Bauträgern aus dem MHS zu weniger Eigenkapitalbedarf verhelfen. Das Gleiche gälte auch für junge Genossenschaften und selbst für die GBG. Und es dürfen gerne auch deutlich mehr als 10 Mio. Euro sein.

Ein weiteres nicht zu vernachlässigendes Thema ist auch die Sicherung von immer noch vorhandenen preisgünstigen Wohnen in privaten Bestandshäusern. Hier verlangt die LINKE ebenso schon seit Jahren einen aktiven Einstieg der GBG in den Erwerb von Bestandsgebäuden und insofern eine Änderung der GBG-Strategie. Hier ist es oft wichtig, bei z.B. altersbedingt verkaufswilligen Eigentümer*innen, die durchaus nicht immer die Dollarzeichen in den Augen haben, als Erste „auf der Matte zu stehen“. Jedes so erworbene und maßvoll bewirtschaftete Mietshaus ist ein Beitrag gegen die Gentrifizierung und minimal auch zur Dämpfung des überhitzten Marktes. Um hier aktionsfähig zu sein, bräuchte die GBG eine Kapitalerhöhung von der Stadt. Auch davon wird im Wahlkampf zu reden sein. Und es sind noch einige andere Maßnahmen, die auf kommunaler Ebene ergriffen werden können, die an dieser Stelle den Rahmen sprengen würden.

DIE LINKE wird in Mannheim den Kommunalwahlkampf dazu nutzen, das inzwischen bei fast allen Parteien vorhandene Gerede über mehr Wohnungen und billigere Mieten in die Richtung zu drängen, dass wirklich effektive und nachhaltig wirksame Maßnahmen diskutiert werden –nicht nur von der LINKEN, und am Ende, nach der Wahl, auch noch umgesetzt werden.

Wo sind die Mieterbewegungen?

In Städten mit absolut durch die Decke gegangen Mietpreisen wie Berlin, Frankfurt, Hamburg oder auch Freiburg gibt es beachtliche Mieter*innenbewegungen. Sie entzünden sich häufig an bestimmten eklatanten Fehlentscheidungen kommunaler Verwaltungen oder an besonderen Unverschämtheiten privater Bauträger. So gab es in Mannheim 2014/15 eine beachtliche Miter*innenbewegung, die sich gegen den damaligen Beschuss der GBG richtete, ein ganzes Quartier aus den 1950er Jahren (Adolf-Damaschke-Ring) mit preiswerten Wohnungen abzureißen und durch Neubauten zu ersetzen, ohne öffentliche Förderung und damit ohne Mietpreisbindung. Die Mieten hätten dann statt ca. 6 Euro/m² 11,50 Euro gekostet. Dagegen gab es eine kräftige und erfolgreiche Mieter*innenbewegung. Es herrschte gerade Wahlkampf – eine gute Erfolgsvoraussetzung.

Die Probleme und Themen haben sich seither verschoben und verlagert. Die GBG hat inzwischen ihre Strategie hinsichtlich des Abbruchs von sanierungsbedürftigen Wohnhäusern geändert und saniert oder nimmt bei Ersatzbauten die inzwischen erweiterte und tatsächlich brauchbare Landeswohnraumförderung in Anspruch und kommt so zu Nettomieten von 7,50 Euro/m².

Thomas Trüper